Obras de conservación y de reparación

Son obras de conservación las que previsiblemente deben realizarse para mantener el correcto estado y funcionamiento de los elementos comunes, evitando que sufran deterioro o que acaben perdiéndose. El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ha prestado un gran impulso a las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación, permitiendo que la iniciativa individual de los vecinos suplante la anteriormente hegemónica soberanía de la Junta de Propietarios cuando esta mantenga una posición pasiva.

Son obras de reparación las que tienen por objeto resolver una incidencia inesperada que afecta al estado o al funcionamiento del elemento común, pudiendo ser ésas:

• Reparaciones urgentes, a emprender por el Administrador (o el Presidente, si no lo hubiera) de modo inmediato si así lo requiere la resolución del problema. El artículo 7 de la Ley ordena al propietario que dé cuenta al Administrador de la necesidad de toda reparación urgente y el apartado c del artículo 20 le encomienda a éste realizarla, dando cuenta inmediata al Presidente.

• Reparaciones ordinarias: destinadas a restituir la integridad constructiva o funcional del edificio y de sus instalaciones, se contemplan dispersamente en los apartados 1.a y 1.b del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Reparaciones extraordinarias: son las que exigen la adopción de iniciativas de especial trascendencia, bien por su elevado coste económico, bien por su influencia sobre las personas o las cosas, tanto de la misma Comunidad como de los extraños a ella.

Si las obras a realizar alcanzan alguna importancia, el Presidente deberá convocar la Junta de Propietarios para darle cuenta y pedirle que decida al respecto. No debe soslayarse la ampliación del papel que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal concede a la iniciativa individual de los vecinos también para emprender estas obras de reparación cuando los órganos de la Comunidad se desentiendan de sus obligaciones.