La regulación de este tipo de obras ha sido profundamente modificada por la última reforma de la Ley de abril de 1999. Para su mejor tratamiento vamos a dividirlas en dos tipos de obras:

• Innovaciones adecuadas: son las que permiten obtener nuevos aprovechamientos o prestaciones o posibilitar su uso más cómodo o completo, ajustado a lo que es normal exigir en las concretas circunstancias del edificio y de sus propietarios, en comparación con su entorno. Este tipo de innovaciones comprenden a su vez dos clases:

• Innovaciones adecuadas del artículo 11 de la Ley: este precepto contempla la posibilidad de que cualquier comunero exija nuevas instalaciones, servicios o mejoras que requieran la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio, según su naturaleza y características. Estas innovaciones no pueden alterar los elementos comunes porque en tal caso sería preciso el voto unánime de todos los comuneros, limitación que hace poco provechosa en la práctica esta alternativa. El coste de estas innovaciones ha de pagarse por todos los comuneros conforme a su coeficiente, incluso por los que hubieran votado contra ellas, lo que les distingue de las innovaciones de lujo sobre las que luego se trata y a que se refiere el apartado 2 de este mismo artículo 11 de la Ley.
  
• Innovaciones adecuadas del artículo 17 (reglas 1.ª y 2.ª) de la Ley: la regla 1.ª se refiere al establecimiento y supresión de servicios comunes de interés general, entre los que cita los de ascensor, portería, conserjería y vigilancia, aunque no debe entenderse como enunciación exhaustiva, y pueden acordarse con un quórum de 3/5 del total de comuneros y de cuotas, repartiéndose su coste entre todos los comuneros, incluso también los que hubieran votado en contra. La regla 2.ª del artículo 17 de la Ley con el mismo quórum y con igual modo de reparto del coste, permite acordar obras para las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones reguladas en el Real Decreto Ley 1/1998. Finalmente, también podemos incluir en este apartado las innovaciones para suprimir barreras arquitectónicas para minusválidos o ancianos, también recogidos en la regla 1.ª del artículo 17 de la Ley, que pueden acordarse por mayoría simple del total de comuneros y de cuotas, sufragándose su coste por la Comunidad, incluso por quienes hubiesen votado en contra. No obstante, no debe confundirse esta previsión de la regla 1.ª del artículo 17 con las que contiene la Ley 15/1995, a que luego nos referiremos.

• Innovaciones de lujo: son las que implantan en el edificio modificaciones que no son necesarias o exceden lo que resultaría exigible atendiendo sus concretas circunstancias y de sus propietarios, también en comparación con su entorno. Esta modalidad está contemplada en el apartado 2 del artículo 11 de la Ley, que establece que si el coste de tales obras excediese el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estarán obligados a contribuir los comuneros que hubieran votado en contra, aunque no puedan ser privados del beneficio de la innovación.

Obras de adecuación en beneficio de minusválidos y ancianos

Están previstas en la Ley 15/1995 en beneficio de todos los ocupantes de las viviendas (aunque no sean dueños) a quienes las barreras arquitectónicas del edificio limiten su movilidad, debiendo acreditar la minusvalía por la documentación administrativa que la reconozca.

Sin embargo, las obras que pueden acogerse a este apartado no pueden afectar a la estructura o fábrica del edificio, ni menoscabar la resistencia de los materiales constructivos y deben ser compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

El beneficiario de estas obras que las solicita es la única persona obligada a sufragar su coste, a diferencia de lo que ocurre con la modalidad contemplada en la regla 1.ª del artículo 17, disposición esta última que ha vuelto obsoleto el contenido de la Ley 15/1995.