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| Las reglas
de la comunidad de propietarios. Titulo
constitutivo y estatutos.
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| El Título
Constitutivo es el instrumento jurídico, normalmente formalizado
en una escritura que se denomina de División Horizontal, por el que el
dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias
(locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad
jurídica (pues antes no eran más que una parte del edificio, que era el
único objeto con existencia jurídica) , se sometan al régimen específico
de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes (además
de los que necesariamente tienen ese carácter por disposición legal: el
tejado, por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporción
en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto
activamente (en qué medida le pertenecen los elementos comunes) como pasivamente
(en qué medida debe contribuir a su mantenimiento, reparación, etc). El
contenido del Título Constitutivo viene determinado en el artículo
5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En todas las Comunidades de Propietarios tiene que haber, por el solo hecho de su existencia, un Título Constitutivo previo. Pero son una minoría, relativamente, las que cuentan con Estatutos propiamente dichos, aunque pueden establecerse en cualquier momento siempre y cuando así se acuerde unánimemente por todos los miembros de la Comunidad. Aunque los Estatutos pueden regular cualquier aspecto comunitario, su sentido específico se centra en el establecimiento de derechos y obligaciones para los comuneros así como en la regulación de su ejercicio, siempre dentro del límite que impone la Ley de Propiedad Horizontal: a través de los Estatutos puede fijarse el plazo de duración del cargo de Presidente pero será nula la cláusula estatutaria que permita que pueda ejercerlo una persona que no sea miembro de la Comunidad. Una advertencia a tener muy en cuenta: es preciso no incurrir en el error (muy frecuente en la práctica) entre Estatutos y Reglamento de Régimen Interior. Finalmente, si quiere saber si su Comunidad tiene Estatutos y, en caso afirmativo, cuál es su contenido, deberá consultarlo en el Registro de la Propiedad aunque normalmente alcanzará el mismo resultado examinando la Escritura de División Horizontal del edificio
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